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Une Europe de propriétaires

96 % des Roumains sont propriétaires, contre seulement 64 % des Français !
Voilà ce que révèle une enquête rondement menée par le Crédit foncier sur la propriété en Europe. Nous en reprenons les principaux extraits.

Les vingt-huit pays de l’Union européenne comptent 507 millions d’habitants, répartis en 215 millions de ménages, soit 2,4 individus par ménage. Six pays totalisent, à eux seuls, 70 % de la population européenne : l’Allemagne (16% de la population européenne), la France (13 %), le Royaume-Uni (13 %), l’Italie (12 %), l’Espagne (9%) et la Pologne (7%). Selon les données produites par Eurostat (sans tenir compte des autres statuts d’occupation des logements), on dénombrait, en 2013, 70% de propriétaires et 30% de locataires à l’échelle européenne.

Si l’on divise l’Europe en trois zones, le nombre moyen de propriétaires est égal à 87% en Europe de l’Est, 71 % en Europe du Sud et 60 % en Europe du Nord. Seuls deux pays sont en dessous du seuil de 60% de propriétaires : l’Allemagne (53%) et l’Autriche (57%). A priori étonnant, ce constat démontre l’absence totale de corrélation entre le nombre de propriétaires de leur logement et la richesse du pays. Une preuve éclatante en est apportée hors de l’Union européenne, par le cas de la Suisse qui, avec 44% de propriétaires, est loin derrière l’Allemagne, dernière du classement.

Vague de privatisations

La proportion très élevée de propriétaires en Europe de l’Est résulte de la vague de privatisations intervenue lors du passage à l’économie de marché de ces pays au début des années 1990. Les pouvoirs publics avaient, alors, rétabli la propriété privée d’immeubles nationalisés sous le pouvoir précédent, à des prix très intéressants, ce qui explique qu’en moyenne, près de neuf ménages sur dix (87%) soient propriétaires en Europe de l’Est. La Roumanie détient le record de ménages propriétaires en Europe, avec une proportion égale à 96 % ; parmi tous les pays d’Europe centrale et orientale, seule la Slovénie affiche un pourcentage de propriétaires inférieur à 80 % bien que, près de 77%, il soit encore largement au-dessus de la moyenne européenne. A noter, également, que ces ménages, du fait des prix intéressants dont ils ont bénéficié, sont actuellement peu nombreux à rembourser un crédit immobilier.

Raisons culturelles

Un taux élevé de propriétaire au sud
En Europe du Sud, le taux élevé de propriétaires (71 %, en moyenne) tient davantage à des raisons culturelles. Dans ces pays, être propriétaire est synonyme de réussite sociale et de sécurité. L’accession à la propriété est une étape importante de la vie d’une famille. Même si la proportion de ménages propriétaires tend légèrement à s’y amenuiser (de 80% en 2007 à 78% en 2013), l’Espagne affiche la part la plus élevée de propriétaires des cinq pays européens les plus peuplés. Toujours au sud du continent, en Grèce, la part de propriétaires est de 76%, de 74% au Portugal et de 73 % en Italie. Dans ces trois pays, en dépit de la crise, ces chiffres sont restés quasiment au même niveau entre 2007 et 2013, voire ont progressé en Italie.

Moins de propriétaires au nord
C’est en Europe du Nord que l’on rencontre le moins de propriétaires (60 % en moyenne). Plus forte population européenne, les Allemands se répartissent presque équitablement entre locataires (47% des ménages) et propriétaires (53 %). Plusieurs raisons l’expliquent. Après la guerre, les pouvoirs publics et les coopératives se sont engagés dans la reconstruction et restent, encore aujourd’hui, de grands propriétaires de logements. A cela s’ajoutent des raisons fiscales et une réglementation favorable aux bailleurs privés.

Deuxième pays de l’Europe du Nord, le Royaume-Uni affiche, lui, une proportion de propriétaires de 65 %, de douze points supérieure à celle de l’Allemagne, même si le Royaume-Uni se positionne également en bas de classement. Depuis des décennies, les pouvoirs publics y mènent une politique favorable à l’accession immobilière en fluidifiant un marché caractérisé par des prix élevés ; récemment, le marché a été porté par différents programmes. Il s’agit, par ailleurs, d’un marché homogène, où l’essentiel du parc, hors Londres, est composé de séries de maisons dites semi-detached houses, d’une superficie moyenne de 70 à 80 m2.

Des prix qui font le grand écart

Selon Eurostat, office statistique de l’Union européenne, le prix des logements, tel que mesuré par l’indice des prix des logements (IPL), a augmenté de 1,1 % dans la zone euro et de 2,6 % dans l’Union européenne au quatrième trimestre 2014 par rapport au même trimestre de l’année précédente.

Par rapport au troisième trimestre 2014, le prix des logements a légèrement diminué dans la zone euro (- 0,1 %) et est resté stable dans l’Union européenne au quatrième trimestre 2014. Parmi les Etats membres pour lesquels les données sont disponibles, les plus fortes augmentations annuelles du prix des logements au quatrième trimestre 2014 ont été enregistrées en Irlande (+ 16,3 %), à Malte (+ 11,0%), en Suède (+ 10,4%), en Estonie (+10,1 %), ainsi qu’au Royaume-Uni (+ 10,0%), et les baisses les plus marquées en Slovénie (-4,4%), à Chypre (- 3,3 %), en Lettonie (- 3,2 %) et en Italie (- 2,9 %). Les plus fortes hausses trimestrielles ont été observées à Malte (+ 4,6%), en Irlande (+ 3,8%), en Slovaquie (+ 2,1 %), ainsi qu’au Luxembourg (+ 2,0%), et les baisses les plus marquées en Lettonie (-10,2%), en Lituanie (-4,3%) et à Chypre (-3,0%). Les pays de l’Union européenne connaissent des évolutions de prix immobiliers très différentes, qu’il s’agisse des mouvements observés les précédentes années, comme des prévisions pour les années à venir (cf. tableau «Prévisions du marché immobilier européen»). Au cours des trois dernières années (2012, 2013, 2014), les prix immobiliers ont ainsi progressé de 15% en Irlande et de 11% en Allemagne, lorsqu’ils baissaient dans le même temps de 13% en Italie et de 16% en Espagne. Mais la notion de prix immobilier n’a que peu de sens à l’échelon national.

L’exemple de la France métropolitaine le démontre avec ses trois strates que sont l’Ile-de-France, les grandes agglomérations régionales et enfin, le reste du pays. Entre Paris et le département de la Creuse, les différences de prix sont de l’ordre de 1 à 10 ! Selon les prévisions réalisées par Standard & Poor’s, dans la plupart des pays, les prix augmenteront en 2015 sous l’effet de taux très bas et d’une conjoncture économique plus favorable. Au sein de la zone euro, l’Irlande devrait connaître la croissance des prix la plus forte (9%), suivie de l’Allemagne (5%), du Portugal (4%) et des Pays-Bas (3%).

Les prix repartent à la hausse en Espagne (2,5%) et se stabilisent en Italie (0 %). Seules la France et la Belgique devraient connaître une baisse des prix en 2015, respectivement de – 3 et – 2 %. Hors zone euro, il est prévu une croissance toujours forte des prix au Royaume-Uni (7%) et un atterrissage en douceur en Suisse (1,5%).

CGP

Paris derrière Londres

L’édition 2015 de l’étude E-Regi (European Régional Economie Growth Index) menée chaque année par LaSalle Investment Management confirme que le dynamisme de l’économie européenne dépend essentiellement de grands centres urbains, Londres et Paris étant une fois de plus en tête du classement. L’extraordinaire résilience de ces villes combinée à la profondeur et à la solidité de leur marché justifient leur attractivité aux yeux des investisseurs immobiliers européens, qui ne se limitent plus aux grandes capitales européennes. Dans le classement 2015 des cent villes européennes, Paris conserve sa seconde position. La deuxième ville française la mieux classée est Lyon, en 24e position. Toulouse, leader européen des activités spatiales et aéronautiques, grimpe d’une place dans le classement et occupe désormais la 29e position. Bordeaux progresse également. La mise en service de la ligne LGV, qui reliera Bordeaux à Paris en un peu plus de deux heures dès 2017, devrait renforcer l’attractivité de la Belle Endormie, notamment du quartier Euratlantique proche de la gare.

Quatre stratégies d’investissement adaptées à chaque marché

Afin d’aider les investisseurs à développer des stratégies adaptées à chaque marché, LaSalle Investment Management a réparti les villes européennes en quatre groupes auxquels correspondent des stratégies d’investissement spécifiques.

Les constantes
Ce sont les villes adaptées aux stratégies de long terme, quel que soit le niveau de risque ; Londres, Paris et Munich occupent les premières places du groupe. Celui-ci réunit les villes ayant obtenu les scores les plus stables depuis la première édition de l’index E-Regi, il y a seize ans.

Les villes de Francfort, Hambourg, Stuttgart et Amsterdam peuvent être aussi l’objet de stratégies de plus-values et d’opportunités. Ces villes combinent, en effet, des marchés d’investissement profonds avec des perspectives solides sur le long terme, portées par une forte démographie, une économie avancée sur le plan technologique, et des zones urbaines en croissance. Pour être en haut du classement, les villes européennes doivent en effet bénéficier du trio gagnant « DTIJ » (pour démographie, technologie, urbanisation). Düsseldorf, Mannheim-Karlsruhe et Cologne-Bonn, Rotterdam-La Hague et Utrecht, Edimbourg et Leeds font aussi partie des constantes, mais sont plus adaptées à des investissements core étant donné la plus petite taille de leur marché immobilier.

Les prospères
Egalement adaptées aux stratégies de long terme, les prospères sont des marchés plus difficiles à pénétrer en raison de leur petite taille et de la compétition des investisseurs locaux. Au sein de ce groupe, on trouve des villes telles que Stockholm, Luxembourg, Oslo, Copenhague, Malmö et Zurich.

Les changeantes
Le timing est clef pour investir dans ces marchés très cycliques. Les changeantes ont vu leur position au sein du classement évoluer sensiblement au cours des seize dernières années. Madrid et Barcelone ont connu la plus forte croissance de leur score dernièrement, aux côtés de Bilbao et Valence. Cependant, un plus petit groupe de villes – Berlin, Leipzig – Dresde, Manchester, Birmingham, Bristol et les villes françaises Toulouse et Bordeaux – sont des changeantes structurelles. Ces villes ont connu une amélioration constante de leur score ces seize dernières années, notamment car elles bénéficient des trois facteurs DTU, ce qui leur permet de sur-performer leur économie nationale.

Les prometteuses
De plus en plus cibles des investisseurs immobiliers à la recherche de rendement, les prometteuses ont pour tête de file Istanbul qui conserve la troisième place du classement général pour la deuxième année consécutive. Les scores de ces villes sont tirés par une croissance économique forte. Alors qu’Izmir et Ankara ont encore du chemin à parcourir pour devenir des marchés d’investissement institutionnels, Varsovie et Prague ont bénéficié de leur entrée dans l’Union européenne. Depuis leur accession en 2004, ces villes ont connu une forte hausse de leurs volumes d’investissement en immobilier grâce à la mise en place de structures adaptées aux investissements directs étrangers. Les rendements y sont aujourd’hui à des niveaux proches de celles des villes d’Europe de l’Ouest.

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D’après l’étude publiée dans le numéro 90 de l’Observatoire de l’immobilier du Crédit foncier et réalisée par Nicolas Pécourt, directeur de la communication externe et RSE du Crédit foncier

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