Espace adhérent

Les actifs réels s’imposent dans les portefeuilles

Investisseurs historiques en fonds propres dans l’immobilier et les infrastructures, les institutionnels plébiscitent de plus en plus les dettes sur ces classes d’actif. Ils se tournent également davantage vers d’autres actifs réels, comme le private equity.

Les actifs réels seraient-ils devenus le nouvel eldorado des investisseurs institutionnels ? De nombreuses enquêtes menées récemment le laissent penser, car les répondants à ces dernières indiquent souvent vouloir sensiblement augmenter leurs encours sur ce type de placement, qui recouvre tous les actifs dont la valeur intrinsèque repose sur un bien physique. Selon le gestionnaire alternatif américain Brookfield, les actifs réels pourraient atteindre 30 % des portefeuilles des investisseurs institutionnels, voire pour certains d’entre eux 50 % en 2030 ! «Aux Etats-Unis, les institutionnels consacrent déjà au moins 20 à 25 % de leurs encours à des placements comme l’immobilier, les infrastructures ou encore les prêts hypothécaires, alors qu’en Europe cette part n’excède pas 10 %», précise Isabelle Scemama, head of fund groups et responsable des actifs réels au sein d’AXA IM.

Mais ces chiffres restent difficiles à évaluer car les actifs réels recouvrent un concept assez large pour lequel chaque investisseur applique sa propre définition. «Nous considérons qu’il s’agit de tous les actifs tangibles, c’est-à-dire qui concernent des biens concrets comme l’immobilier, les infrastructures, l’or, les matières premières, les terres agricoles, et par extension les dettes qui leur sont associées, notamment en immobilier et en infrastructure, indique Olivier Héreil, directeur général adjoint, directeur des investissements et des gestions d’actifs de BNP Paribas Cardif. Notre code ne nous permet pas d’investir directement sur les matières premières. Nous concentrons nos investissements sur l’immobilier et les infrastructures, deux segments qui représentent respectivement 7 % et 1,2 % de nos encours.»

D’autres professionnels ont une vision plus large. «Toutes les classes d’actifs alternatives constituent pour nous des actifs réels, commente Matthias Seewald, directeur des investissements d’Allianz France. Nous y intégrons les infrastructures, l’immobilier et les énergies renouvelables. Ces actifs alternatifs représentent actuellement 3 % (hors immobilier) de notre portefeuille et leur part devrait augmenter dans les prochaines années.» Pour certains investisseurs, les actifs réels intègrent même des placements plus atypiques. «Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus sensibles à la thématique du financement de l’économie réelle, détaille Vincent Puche, président d’Insti7. Dans ce cadre, le capital-développement ou les fonds de prêts à l’économie trouvent une place plus importante dans leur stratégie d’investissement. Certains de nos clients ont même doublé leurs positions en capital-développement cette année.»

De nombreuses caractéristiques

Cet engouement pour les actifs réels n’est cependant pas nouveau. «Les compagnies d’assurances s’intéressent depuis longtemps aux actifs réels, rappelle Nicolas Monnier, directeur du département des investissements non cotés de CNP Assurances. Nous avons investi dans les infrastructures dès 2006 et nos allocations dans l’immobilier ont sensiblement augmenté depuis six ans. Depuis moins de trois ans, nous nous intéressons également aux dettes infrastructures et immobilières qui constituent une poche complémentaire aux obligations. Par ailleurs CNP Assurances est présente dans le private equity depuis 1995.»

L’accélération et l’élargissement des investissements vers d’autres actifs dits réels s’expliquent actuellement par le contexte de marchés. «Les effets de la crise et la baisse des taux d’intérêt ont conduit les investisseurs à se tourner de plus en plus vers des placements moins liquides, mais plus rentables», illustre Isabelle Scemama. La recherche de rendement est en effet devenue le maître-mot des investisseurs. «L’objectif principal qui nous pousse à faire progresser la part de nos actifs réels réside dans notre volonté d’augmenter le rendement global de notre portefeuille, complète Matthias Seewald. Ce n’est pas le seul aspect car nous souhaitons également accroître la diversification de notre portefeuille financier.»

Les investisseurs ont également été séduits par les autres caractéristiques des actifs réels. Outre des rendements intéressants compris entre 2 et 15 % (voir encadré) et une protection contre l’inflation, ils permettent de sécuriser les revenus. «Nous préférons attendre de trouver des opportunités sur les marchés au meilleur prix plutôt que de nous contraindre à investir tous les ans», confie Olivier Héreil. L’autre avantage des actifs réels tient à leur stabilité. «Les actifs réels ne souffrent pas de la cyclicité des marchés boursiers, leur valorisation n’est en effet pas remise en cause à chaque décrochage de la Bourse, poursuit Olivier Héreil. Ils permettent ainsi de réduire la volatilité des performances du portefeuille financier.»

Des risques à prendre en compte

Pour autant, ce type de placement n’est pas exempt de risques. Le principal réside dans leur illiquidité : si un investisseur a besoin de capitaux à court terme, il ne peut pas compter sur la vente de ses actifs réels car pour être rentables ceux-ci doivent être détenus sur le long terme.

Par ailleurs, investir dans des actifs réels nécessite d’avoir un horizon de placement long et une certaine patience pour progressivement constituer une allocation. «Nous préférons attendre de trouver des opportunités sur les marchés au meilleur prix plutôt que de nous contraindre à investir tous les ans», confie Olivier Héreil.

Prendre son temps est d’autant plus nécessaire que le deuxième risque sur les actifs réels est lié à la sélection des actifs. D’abord, les investisseurs doivent s’assurer de la viabilité des projets financés sur le long terme, de la solidité de l’exploitant qui le gère, des perspectives des marchés sélectionnés, notamment ceux dont les prix sont régulés par l’Etat… Dans ce cadre, une analyse très poussée des opérations est indispensable. «Il ne faut pas se contenter d’évaluer le potentiel économique des projets à l’instant t, mais il faut également savoir s’ils le seront dans 10, 20 ou 30 ans, ajoute Matthias Seewald. De plus, nous nous assurons toujours que nous pourrons suivre ces investissements d’un point de vue opérationnel en les intégrant facilement dans nos comptes.» Ce type de bien est en effet complexe à analyser et à contrôler.

Les investisseurs qui misent sur les actifs réels ont donc souvent développé des compétences en interne. «Notre équipe, composée d’une trentaine de personnes, analyse et gère au quotidien nos opérations sur le marché des actifs réels et assure le middle-office des opérations, commente Nicolas Monnier. Nous avons également noué des partenariats avec plusieurs gestionnaires présents dans la gestion immobilière et les infrastructures, comme LBPAM ou encore Natixis (pour la dette) afin de nous soutenir dans notre démarche.»

D’autres font appel à leur propre filiale de gestion. «La forte expertise en infrastructure de notre filiale Allianz Global Investors nous permet d’investir dans des projets complexes qui ne sont pas à la portée de tous», complète Matthias Seewald.

Et même en déléguant leur gestion, les investisseurs doivent bien comprendre les spécificités de ces placements pour être capables de sélectionner les meilleurs gérants et d’assurer un suivi, notamment sur le plan réglementaire.

Le coût en capital peut en effet réduire l’intérêt de ce type de placement lorsque les investisseurs sont soumis à la directive Solvabilité 2. Dans ce cadre, les placements en actifs réels ne sont pas tous évalués de la même manière. L’immobilier est plutôt bien traité, contrairement aux infrastructures et au private equity qui sont fortement pénalisés en termes de coût en capital. Mais des ajustements sont en cours. «Dans le cadre de Solvabilité 2, la doctrine relative aux infrastructures est en cours d’évolution et pourrait à terme permettre à ce segment d’être mieux considéré, en particulier en ce qui concerne la dette», révèle Nicolas Monnier. Reste à savoir si les modifications du texte initial iront bien dans le bon sens de manière à permettre aux investisseurs de poursuivre leur stratégie de diversification vers les actifs réels.

Des performances très hétérogènes

Tous les rendements des actifs réels ont baissé cette année compte tenu notamment de la baisse des taux.

– Lorsque les investisseurs misent uniquement en fonds propres, la prise de risque est plus limitée donc par nature leur rendement aussi. «Nos opérations immobilières sont financées principalement en fonds propres et ce type d’actifs nous procure un rendement moyen au minimum OAT +250 pb depuis de nombreuses années», indique Nicolas Monnier, directeur du département des investissements non cotés de CNP Assurances. Mais des différences sont notables en fonction des sous-segments. «Le bureau en Ile-de France a actuellement un rendement inférieur à 4 % par an en ce qui concerne les biens situés dans Paris QCA, 5 % en première couronne et plus de 6 % en deuxième couronne, précise François Grandvoinnet, président d’Aviva Real Estate France SGP. Les commerces de pied d’immeubles dans les grandes métropoles ont un rendement proche de 4 %, mais les centres commerciaux de taille moyenne entre 5 à 6 %. Les autres secteurs de niche comme les entrepôts peuvent offrir 7 %.»

– La situation est quasiment équivalente pour les infrastructures. «Le rendement courant net de notre portefeuille en infrastructures est compris entre 4,5 % et 5 % par an, commente Nicolas Monnier. A terme, notre TRI ou taux de rentabilité interne devrait dépasser 10 % tout en conservant un risque mesuré.»

– Du côté des dettes sur les actifs réels, comparativement aux autres classes d’actifs obligataires, notamment souverains, la prime de risque demeure attractive. «Les dettes des actifs réels les moins risqués délivrent en moyenne 2,5 %, tandis que les plus risqués peuvent atteindre jusqu’à 15 %», révèle Isabelle Scemama, head of fund groups responsable des actifs réels au sein d’AXA IM.

Des actifs de diversification promus par l’AFG

– Dans le cadre de la réorganisation de l’Association française de la gestion financière (AFG) opérée à la suite de l’arrivée à sa présidence d’Yves Perrier, une nouvelle commission a été constituée sur les actifs non cotés. «Le portefeuille financier des investisseurs institutionnels français comprend en moyenne 3 à 4 % d’immobilier, moins de 1 % d’infrastructures et quasiment pas de private equity, précise Daniel Roy, président de la commission actifs non cotés de l’AFG et président du directoire le LBPAM. Nous voulons favoriser leurs investissements dans ce type d’actifs en défendant le rôle de diversification.»

– La commission a d’ores et déjà réfléchi à plusieurs thématiques. «Nous allons travailler sur une feuille de route bien remplie, complète Daniel Roy. D’abord, nous allons veiller à mieux faire connaître le savoir-faire des sociétés de gestion en matière d’actifs non cotés. Ensuite nous allons bien évidemment participer à toutes les consultations européennes sur ce sujet. Nous comptons d’ailleurs suivre les avancées en ce qui concerne la réglementation adoptée sur les fonds d’investissements de long terme (Eltif). Enfin, nous voulons favoriser l’investissement des investisseurs institutionnels dans le financement de l’économie réelle, en permettant notamment le développement de la titrisation.»

Audrey Spy

Print Friendly, PDF & Email