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SCPI-OPCI – Une saine diversification

LE CONSTAT

En ces temps troublés, l’immobi­lier apparaît toujours comme la valeur refuge par excellence et les chiffres confortent cette percep­tion. La pierre a été le meilleur placement ces vingt dernières an­nées. Les prix des logements anciens ont augmenté de 114% à Paris et de 75% en moyenne en France. Et ce n’est pas forcement fini. En dépit de la crise, la pierre a montré une grande capacité de résistance, soutenue par la crois­sance démographique, l’évolution de la structure des ménages et sur­tout des taux de crédit toujours plus bas. «Nous tablons en 2016 sur une stabilité, voire une hausse de 1% des prix», estime Jean-François Buet, président de la Fnaim.

«Mais, plus que booster le ren­dement, il faut veiller à le sécuriser», recommande Renaud Capelle, di­recteur immobilier adjoint à l’UFF. L’espoir de plus-value à court terme s’amenuise : les prix de certains logements ont même diminué. De la même manière, les rende­ments s’érodent avec la baisse des loyers : -1,3% en régions, -0,8% en Ile-de-France, selon les derniers chiffres de la Fnaim. La pierre rap­porte moins de 5% brut (avant impôts et travaux) à Paris, Lyon, Bordeaux, de 5 à 6% à Marseille, Nantes, Toulouse… Et la fiscalité s’est alourdie (droits de mutation, ISF, impôt sur le revenu…). Une baisse de rendement qui n’effraie cependant pas les assureurs et fonds de pension en quête d’un actif tangible relativement «sûr». «Seule la déflation, contre laquelle luttent les banques centrales, pourrait nuire à l’immobilier, mais ce n’est pas aujourd’hui notre scéna­rio», estime Guy Marty, directeur général de l’Institut d’épargne im­mobilière et foncière.

L’achat de lots dans une rési­dence services (étudiants, tou­risme, seniors) procure même un rendement supérieur, mais avec un espoir de plus-value moindre.

NOS CONSEILS

Acquérir sa résidence principale est le meilleur placement. Il per­met d’économiser des loyers dé­pensés à fonds perdus, de diminuer ses dépenses à la retraite, d’en­granger une plus-value à la revente exonérée d’impôt et de prélève­ments sociaux.

Etre très sélectif à titre d’inves­tissement
Le gain reposant essen­tiellement sur la plus-value, la qualité du bien et son emplace­ment feront la différence. D’où la nécessité de choisir des villes attractives. La performance énergé­tique comptera aussi de plus en plus. Un bien étiqueté A ou B peut se vendre jusqu’à 30% plus cher qu’un bien F ou G. Acheter à crédit permet de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible et les in­térêts d’emprunt viennent en dé­duction des revenus fonciers imposables.

Profiter des réductions d’impôt
Elles sont nombreuses et concernent des biens très diffé­rents. Par exemple, la réduction Pinel pour tout achat dans le neuf. Son montant est fonction de la durée de location du bien : 12% du montant de l’investissement dans la limite de 300.000 euros pour une durée de six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. Soit une économie maximale de respectivement 36.000, 54.000 et 63.000 euros répartie sur la durée de location. En contrepartie, le loyer est plafonné et le bien loué à des personnes sous conditions de ressources. L’investisseur peut préférer la réduction Malraux s’il investit dans un secteur sauvegardé, la réduction Girardin s’il achète outre-mer ou la réduction Censi-Bouvard s’il acquiert des parts dans des résidences services.

Louer de manière saisonnière
«Attention, le cadre législatif devrait évoluer dans un sens défavorable pour le bailleur», avertit Renaud Capelle.

Acheter la seule nue-propriété du bien
La démarche permet de gonfler la plus-value lors de la revente du bien, une fois la propriété reconstituée, et de ne pas avoir à acquitter d’ISF sur le bien. Mais cette démarche suppose qu’on n’ait pas besoin de revenus, qu’on ait du temps devant soi pour attendre l’extinction de l’usufruit car si la nue-propriété peut toujours se revendre, le marché est plus restreint.

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