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Le palmarès des SCPI

Leur rentabilité baisse, mais les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent l’un des meilleurs rapports rendement-risque du moment. Autre atout : elles peuvent être acquises à crédit.
Sur la base des chiffres du premier semestre 2017, l’IEIF prévoit déjà que la collecte nette sur l’année entière sera un nouveau record historique. « Fin 2017, nous prévoyons entre 7,5 et 8,5 milliards de collecte sachant qu’en général 45 % de ce flux se réalise la première partie de l’année et 55 % durant la seconde », indique Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF. Ce résultat serait ainsi le meilleur score depuis 2010, date du début de l’afflux des capitaux des particuliers vers les SCPI.

Un effet IFI ?
Compte tenu de l’ intégration des SCPI dans le futur impôt sur la fortune immobilière (IFI), il pourrait néanmoins y avoir un effet IFI défavorable sur la collecte de la seconde moitié de l’année. « Pour être moins taxés, certains épargnants pourraient être tentés d’alléger leur patrimoine immobilier et notamment de céder des parts de SCPI ou de décider de ne pas en acheter. Liquide, ce placement permet ce genre d’ajustements. A ce jour, c’est encore difficilement quantifiable », reconnaît un observateur.

La performance s’érode
Il n’en reste pas moins que la pierre papier continue de séduire : son rendement était de 4,63 % (avant impôt) en 2016 et pourrait, selon l’IEIF, être compris entre 4,3 % et 4,4 % en 2017. Néanmoins, cette performance s’érode régulièrement depuis 2009. « Cela est dû à la baisse de la rentabilité des nouveaux actifs « Prime » [cela signifie des immeubles à de belles adresses et de bonne qualité] achetés récemment par les sociétés de gestion », explique Christophe Descohand, directeur de la gestion privée du groupe La Française.

Toutefois, dans cette grande famille des SCPI composée de plus de 170 membres, on constate que dans chacune des 4 catégories (bureau, commerce, diversifiée, spécialisée), les meilleurs parviennent à servir des rendements entre 5 % et 6 %.


Des résultats appréciables par les temps actuels, surtout si on les compare à ceux de l’assurance-vie en euros (moins de 2 %) ou des livrets d’épargne (moins de 1 %). « Cet écart entre les différents placements n’a jamais été aussi important », constate Jean Pitois, directeur du développement de Perial. « Si un jour les taux venaient à remonter, alors l’attrait des SCPI sera moindre. Mais cela ne semble pas pour tout de suite. Il semblerait qu’ils ne doivent pas s’apprécier fortement d’ici 12 à 18 mois », avance Mathieu Mars, directeur associé de l’Institut du patrimoine.

Composer un portefeuille
Compte tenu du ticket d’entrée accessible – entre quelques dizaines et centaines d’euros -, glisser plusieurs SCPI dans son portefeuille s’avère une stratégie de placement qui peut se réaliser progressivement. « Choisir différentes SCPI permet de répartir davantage le risque de ce placement déjà diversifié », explique Christine Chiozza Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818. Mieux vaut aussi mixer les sociétés de gestion. Ces dernières adoptent des styles et des stratégies d’investissement différentes. C’est en jouant sur ces différents tableaux qu’il est possible de stabiliser une performance, voire de l’améliorer », ajoute-t-elle.

Les professionnels conseillent de se constituer un « fonds de portefeuille » avec des SCPI « anciennes » (avec une capitalisation importante, plus de 1 milliard d’euros). Leurs atouts ? Elles détiennent des actifs traditionnels (bureaux, commerces) souvent dans des secteurs de premier choix. De plus, grâce à ce portefeuille étoffé, ces « paquebots » bougent peu en cas de remous (vacance d’immeubles, gros travaux). Ensuite, pour booster ce rendement, rien n’empêche d’ajouter ici et là quelques SCPI récentes et de taille plus petite, suivant des stratégies décalées ou innovantes.

Ainsi, les SCPI diversifiées mélangent, au gré des opportunités de marché, des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts. « Nous avons choisi de ne pas nous spécialiser et restons focalisés sur la performance », rappelle Frédéric Puzin, président de Corum Asset Management. A l’inverse, les SCPI spécialisées adoptent une thématique d’investissement. Certaines font leurs emplettes, hors de France et uniquement dans la zone euro, d’autres ciblent des résidences gérées (étudiantes, Ehpad), des établissements de santé (cliniques) ou des locaux pour l’éducation (crèches, écoles). Grâce à leur taille plus modeste, ces SCPI de niche sont plus agiles dans la gestion de leur portefeuille et affichent de coquettes performances car leurs immeubles sont neufs ou récents (voir tableau).

Financement à crédit
Avec l’immobilier en direct, les SCPI sont le seul placement accessible à crédi t. Il serait donc dommage de s’en priver dans le contexte actuel. « On emprunte aujourd’hui à 2 % sur quinze ans pour financer un placement qui rapporte chaque année entre 4,5 et 6 %. Ce différentiel est important et appréciable », souligne Guillaume Le Moine, directeur des partenariats chez Vendôme Capital. A noter que les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de minorer la base taxable.

Laurence Boccara

 

Les risques qui guettent le souscripteur

Investir dans la pierre ne signifie pas qu’il y ait absence de risques. Les amateurs de parts de SCPI ne doivent pas l’oublier. Les points à surveiller.
Certes, le placement SCPI mutualise le risque locatif grâce à la détention de plusieurs dizaines, voire de centaines d’immeubles, chacun occupé par une ou plusieurs entreprises locataires ayant parfois signé des baux fermes et de longue durée. « Reste que la pierre papier n’est en rien un placement garanti », rappelle Frédéric Tripier, conseiller en gestion de patrimoine au sein du réseau Fiducée Gestion Privée. Voici quatre paramètres susceptibles de peser sur le rendement ou sur la valeur de la part.

La liquidité
1. « Même si la valeur des parts est généralement fixée une fois par an, une SCPI est un placement liquide », indique Christophe Descohand. « Le montant minimum de souscription de parts permet d’en acheter ou d’en vendre par « paquets » selon ses besoins. Cette souplesse est impossible avec un bien en dur que l’on ne peut pas acheter ou céder de façon fractionnée », rappelle Frédéric Tripier.

Que la SCPI soit à capital fixe ou variable, il existe toujours un marché de gré à gré organisé. De plus, les SCPI ayant de grosses capitalisations offrent toujours des flux de transactions abondants. Depuis quelques années, la rotation des parts est régulière dans une conjoncture porteuse où l’on compte toujours plus d’achats que de reventes.

Toutefois, au cas où les taux d’intérêt viendraient à remonter, rendant le placement SCPI moins attractif, que se passerait-il si les épargnants demandaient à sortir de ce placement en masse ? La loi a prévu des mécanismes de sécurité, notamment l’obligation de céder rapidement des immeubles pour dégager du cash et rembourser les associés sur le départ.

Les frais
2. Depuis des années, ce poste reste à peu près stable. Cela n’empêche pas de comprendre de quoi il se compose, car il obère la performance. Dès l’acquisition, on paie des frais d’entrée. Payables en une seule fois, ils sont facturés, selon les gestionnaires, entre 8 et 12 % du montant investi. A cela s’ajoutent des frais de gestion annuels qui avoisinent 10 % hors taxe des loyers encaissés.

Lorsque la SCPI est détenue dans un contrat d’assurance-vie, « il faut compter une troisième couche de frais propres à l’assureur qui peut représenter entre 0,8 et 1,2 % des encours placés », souligne Guillaume Le Moine, directeur des partenariats chez Vendôme Capital.

Le rendement
3. Plutôt pérenne dans le temps, le rendement d’une SCPI n’est jamais garanti. Depuis 2009, on constate même une baisse régulière (voir graphe). Cette érosion s’explique par un prix d’achat des actifs tertiaires de qualité qui s’est apprécié (en raison de l’excès de demande des investisseurs et d’une offre immobilière limitée) et des loyers pendant longtemps en repli. Un effet de ciseau qui a entamé les rendements. Toutefois en 2018, la tendance pourrait évoluer favorablement. La remontée des loyers, déjà notable à Paris, pourrait se diffuser en région parisienne.

Autre facteur positif : « Le retour de la croissance et le regain de confiance du milieu des affaires pourraient amener les sociétés à se développer davantage et donc à avoir besoin de plus de mètres carrés », commente Jean Pitois. « Il suffit de 1 % de croissance pour augmenter la demande de bureaux en Ile-de-France. Or, on table sur 1,7 % en 2017 », affirme Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial.

« Cette conjoncture porteuse pourrait majorer les futurs revenus locatifs », résume Jean-Marc Peters, directeur général de Sofidy. De nombreux observateurs du secteur indiquent que le risque d’effritement du rendement semble également maîtrisé grâce à des investissements réalisés hors de l’Hexagone. «  La diversification géographique dans la zone euro permet de jouer sur des volatilités et des cycles de marché différents », fait remarquer Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF.

La fiscalité
4. La fiscalité a toujours été un paramètre fluctuant sur lequel l’épargnant n’a aucune prise. Et cette année dans le grand remue-ménage fiscal , le sort de la SCPI a été scellé. Ce placement ne sera pas concerné par la «  flat tax  ». Les revenus seront toujours taxés au régime des revenus fonciers sur la base du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette ponction va quand même s’alourdir dès l’année prochaine, en raison de la majoration de 1,7 % des prélèvements sociaux qui passeront à 17,2 %.

L. B.

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