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La construction de logements pique du nez

Les mesures d’économies adoptées en 2018 font baisser sensiblement les mises en chantier alors que les réformes de fond prévues dans la loi Élan n’ont pas encore produit leurs effets.

C’était il y a deux ans. Fraîchement élu président de la République, Emmanuel Macron promettait un choc de l’offre dans le secteur immobilier. Traduction: construire plus de logements afin de faire baisser les prix. Pour y parvenir, le gouvernement a très vite planché sur une loi destinée à lever plusieurs freins en matière de construction. Las, la loi Élan, promulguée en novembre 2018, entre doucement en application. Mais les Français déchantent. «Macron a plutôt provoqué un choc sur l’offre», ironise Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris Ouest et spécialiste du secteur.

De fait, depuis plus d’un an, tous les indicateurs sont dans le rouge. L’année dernière, les mises en chantier de logements ont reculé de 4,2 % à 419.000 unités. Et les permis de construire ont piqué du nez de 7,1 % à 460.500. Ce n’est pas dramatique selon Julien Denormandie, ministre du Logement, qui avait tenu à relativiser ces performances fin janvier. «L’activité reste soutenue: elle demeure au-dessus de la moyenne des cinq dernières années», déclarait-il alors. Mais, depuis, l’hémorragie n’est pas jugulée, bien au contraire. Au premier trimestre, les mises en chantier ont encore dévissé de 7,8 %.

«À ce rythme, la construction de logements va tomber à 405.000 unités cette année et autour de 390.000 en 2020», estime Michel Mouillart. Embêtant car cela a un impact immédiat sur le bâtiment. À cause de cette chute, la Fédération française du bâtiment (FFB) table sur un léger recul (- 0,5 %) de l’activité cette année. Si la baisse se poursuit en 2020, des licenciements sont à prévoir dans ce secteur qui compte plus d’un million d’emplois non délocalisables.

Le principal responsable de ce coup d’arrêt? Pour une fois, tous les experts sont d’accord. Si on construit moins de logements, c’est la conséquence des économies imposées au secteur: en 2018, le mouvement HLM a été ponctionné de 800 millions d’euros, la TVA sur les logements neufs est passée de 5,5 % à 10 %; le dispositif Pinel d’investissement locatif a été supprimé dans les petites villes et les zones rurales ; dans ces mêmes territoires, le prêt à taux zéro (PTZ) a été reformaté à la baisse ; enfin, l’APL accession qui permettait aux ménages modestes d’acquérir un logement a été mise au rancart.

«Forcément, ces mesures ont eu un impact très négatif sur la production de logements, affirme Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Il ne pouvait pas en être autrement car le gouvernement n’a pas réalloué des moyens vers les zones tendues prioritaires. Il a seulement fait des économies.» De fait, avec ce coup de rabot, la politique logement qui coûtait 42 milliards à l’État est en passe de repasser sous la barre des 40 milliards.

Mais à quel prix: l’année dernière, la construction de maisons individuelles qui s’adresse à des ménages plutôt modestes habitant loin des grandes villes a chuté de 11,3 % à 119 700 unités à cause du reformatage à la baisse du PTZ dans les zones dites «détendues». Avec le recentrage du dispositif Pinel, les promoteurs immobiliers ont vendu 10 % en moins d’appartements et de maisons en lotissement (150.800 unités). Quant aux HLM, seulement 95.000 ont été mis en chantier l’année dernière contre 105.000 en 2017.

Pour compenser ces coupes budgétaires, le gouvernement a bien mis sur pied dans la loi Élan une kyrielle de mesures destinées à baisser le coût de la construction: traitement accéléré des recours judiciaires contre les permis de construire, moratoire sur les normes de construction jusqu’en 2022, numérisation du dépôt du permis de construire… «Mais ces coups de pouce, s’ils s’avèrent efficaces, porteront leurs fruits dans quelques années alors que le coup d’arrêt lié aux coupes budgétaires est immédiat», souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole.

Le choc est d’autant plus rude que d’autres éléments freinent la construction de logements neufs: d’abord, l’augmentation en 2018 de 3,4 % des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre…) qui désolvabilise des ménages potentiellement acquéreurs. «Surtout, depuis septembre 2018, beaucoup de maires qui pensent aux élections municipales de 2020 ont freiné la distribution des permis de construire car ils savent que leurs administrés n’aiment pas les travaux», regrette Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération de promoteurs immobiliers (FPI). Décidément, la construction n’est pas près de repartir et d’atteindre les 450.000 unités annuelles, le niveau minimum estimé pour lutter contre le mal-logement.

Jean-Yves Guérin 

 

Le monde HLM prêt à repartir de l’avant

Les bailleurs sociaux qui ont limité la ponction sur leur budget à 950 millions par an se disent prêts à construire 110.000 HLM par an.

La hache de guerre est enterrée. Il y a une quinzaine de jours, l’État et le monde HLM sont parvenus à un accord. En 2020, la ponction sur les bailleurs sociaux ne sera pas d’1,5 milliard d’euros comme prévu mais de 950 millions. En contrepartie, les organismes de logement social s’engagent à maintenir la construction de HLM à hauteur de 110.000 logements par an. «Cela ne sera pas facile. Mais, si tous les bailleurs sociaux y mettent du leur, nous atteindrons cet objectif», affirme Valérie Fournier, présidente de la fédération des Entreprises sociales pour l’habitat (ESH) qui gèrent près de la moitié des 5 millions de logements sociaux.

Ce changement de pied étonne: quand le gouvernement a ponctionné 800 millions d’euros en 2018 aux bailleurs sociaux, ils poussaient des cris d’orfraie, prédisaient des dépôts de bilan en cascade et un effondrement de la construction de HLM. En fait, si les organismes de logement social jugent aujourd’hui possible d’atteindre des objectifs qui leur semblaient hors de portée hier, c’est que, passé le temps de l’émotion, ils ont fait leurs comptes. Les dispositifs prévus par les pouvoirs publics pour compenser la saignée légèrement inférieure au milliard d’euros devraient leur permettre de tenir le coup et de continuer à produire un grand nombre de HLM. «On va amortir le choc même si la ponction est immédiate alors que les mesures pour la supporter porteront leurs effets au fil du temps», estime Yannick Borde, directeur général de Procivis qui gère 60.000 HLM.

Pour passer ce cap difficile, les bailleurs sociaux s’appuient sur les aides spécifiques proposées par la Caisse des dépôts. Entre le plan Logement 1 et le plan Logement 2, ce bras armé de l’État apportera au secteur 20 milliards d’euros. D’ores et déjà, les bailleurs sociaux ont obtenu un allongement de leur dette de 14,7 milliards d’euros. Et un renforcement de leurs quasi-fonds propres supérieur à 500 millions. Et, avec le plan Logement 2, ils pourront accéder à 4 milliards d’euros de prêts à taux fixe.

Deuxième levier: la fusion ou le regroupement des organismes HLM qui devrait permettre de faire des économies d’échelle. La loi Élan oblige les bailleurs sociaux gérant moins de 12.000 logements à respecter cette obligation d’ici à 2021. Ce mouvement est largement amorcé: sur 341 bailleurs sociaux contraints de se regrouper, 221 travaillent activement sur le sujet. Onze ont finalisé leur mariage. Par exemple, désormais les offices publics de l’habitat de Valence et de Romans qui gèrent quelques centaines de logements ne font plus qu’un. À l’autre bout du spectre, CDC Habitat (ex-SNI) qui compte 180.000 HLM est en train de fusionner ses treize sociétés.

La dynamique est enclenchée
«En ayant plus de logements, on achète moins cher, affirme Valérie Fournier. Renouveler un compteur d’eau coûte 1500 euros de moins si on a 260.000 logements plutôt que 10.000.» «Dans un premier temps, à cause des frais qu’elle implique, cette fusion coûtera 300 millions d’euros au secteur», tempère Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui fédère tous les acteurs du monde HLM.

Dernier moyen de maintenir à flot les finances des bailleurs sociaux: accélérer la vente de logements sociaux à leurs locataires. Là encore, la dynamique est enclenchée même si on est loin des 20.000 cessions annuelles attendues par le gouvernement. En 2018, il s’en est vendu 9891 contre 8600 un an plus tôt. «Au maximum, nous arriverons à vendre de 16.000 à 18.000 logements par an», estime Marianne Louis. Pas tout à fait l’objectif mais sur ce sujet comme sur les autres les bailleurs sociaux et le gouvernement n’ont plus des points de vue diamétralement opposés.

Jean-Yves Guérin 

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