Espace adhérent

Immobilier : financement et optimisation

En plus d’être un secteur à part entière, l’immobilier se retrouve aujourd’hui au cœur des problématiques d’entreprise, comme l’a souligné le discours de Nadra Moussalem, executive director and head of Europe chez Colony Capital, en ouverture des Rencontres de l’immobilier organisées par Option Finance le 26 mai dernier.
«L’expérience de Colony Capital depuis vingt ans en Europe est une très bonne illustration de la richesse et de la diversité du secteur immobilier, explique Nadra Moussalem. Nous sommes un fonds opportuniste, c’est-à-dire que nous nous autorisons à regarder l’ensemble des investissements potentiels. Pour autant, au fil des années, la nature de l’opportunisme a évolué, en allant au-delà des murs et en appréhendant davantage l’actif dans sa globalité, via l’analyse de la corrélation entre la valeur du bien et le loyer que l’exploitant est à même de supporter.»
La digitalisation et la gestion de process industriels sont autant de problématiques en devenir et avec lesquelles occupants comme investisseurs doivent dès à présent composer.

 

L’immobilier : nouveaux enjeux pour les entreprises

L’immobilier est au cœur de la stratégie des entreprises. De fait, les directions immobilières sont aujourd’hui dotées de missions multiples et diverses.

«Le parc immobilier du groupe SNCF est très important, avance Emmanuel Dunand, directeur immobilier IDF, groupe SNCF. Les missions de la direction immobilière sont nombreuses. En premier lieu notre rôle est d’offrir les mètres carrés dont les métiers ont besoin. Nous sommes également en charge de développer l’offre de logements, mais aussi de la valorisation des sites non utiles au ferroviaire.» Des équipes qui doivent donc être multitâches pour accompagner la stratégie du groupe. «Aujourd’hui nous assumons notre rôle de fonction support et de business partner, précise Anne-Christine Brusset, directeur stratégie et montages immobiliers pour le groupe Renault. Nos missions sont multiples. Cela peut être, par exemple, accompagner la croissance du groupe en Iran. Pour ce faire, une personne de la direction immobilière va rejoindre l’équipe projet Iran et accompagner ses réflexions.»

Autre mission des directions immobilières : porter les projets innovants. «Chez Sanofi, nous essayons d’utiliser l’immobilier comme un levier d’innovation avec la conviction que notre rôle est aussi de montrer qu’il est possible de dépenser autrement en apportant de la valeur ajoutée, explique Jérôme Arnaud, global head of real estate transactions chez Sanofi. Cela passe par exemple par la mise en place de clusters qui favorisent le travail collaboratif.»

Par ailleurs, l’immobilier peut être une source de liquidité. C’est ainsi que le groupe Vivarte, spécialiste du prêt-à-porter, s’est séparé de nombreux actifs en quelques années. «L’immobilier a joué un rôle important en nous permettant de dégager des ressources financières, explique Pascal Franceschi, directeur immobilier Europe chez Vivarte. Il y a quelques années, les distributeurs étaient focalisés sur leur patrimoine. Ils sont à présent dans une logique d’investissement au service du développement de leur cœur de métier.»
Enfin, l’environnement est aujourd’hui au centre des problématiques immobilières. «Les performances de l’immobilier contribuent aux performances de responsabilité sociétale de l’entreprise ; investir dans le développement durable, c’est ralentir l’obsolescence programmée des immeubles», prévient Luc Monteil, directeur immobilier chez Bolloré Transport & Logistics. Mais la composante environnementale doit s’inscrire sur le long terme. «Bien souvent, l’environnement est une préoccupation en phase avec la conjoncture économique, constate Lionel Rosenfeld, partner chez DLA Piper. Ainsi, ces préoccupations s’effondrent dès lors que le business se porte moins bien. Pour autant, en termes de valorisation et d’image, ces enjeux sont fondamentaux.»

 

Investisseurs immobilier : les nouvelles stratégies

La concurrence accrue entre investisseurs, notamment due à l’abondance de liquidité, engendre un intérêt croissant pour des actifs immobiliers alternatifs.

«Il y a encore beaucoup de place pour l’investissement immobilier, surtout dans un contexte où les rendements des autres classes d’actifs continuent à être extrêmement faibles, constate Barbara Koreniouguine, CEO chez Allianz Real Estate France. Pour autant, le marché de l’investissement immobilier est aujourd’hui compliqué, la prime de risque devenant plus subjective qu’auparavant. Par ailleurs, ce qui était un critère différenciant auparavant – c’est-à-dire, avoir de l’argent – n’en est plus un. Il faut donc être agile et prendre des risques.» Un constat également partagé par Antonia Raccat, partner, DLA Piper : «En tant que conseil, nous observons qu’il y a actuellement beaucoup de liquidité sur le marché. Cela engendre une concurrence extrêmement rude entre les acteurs, qui se tournent de plus en plus vers des classes alternatives, telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors et l’hôtellerie.»

Une abondance de liquidité qui n’est pourtant pas partagée par l’ensemble des acteurs. «Pour un investisseur mid cap, la problématique est double. D’abord, nous investissons nos fonds propres. Ensuite, nous avons peu collecté, car depuis quelques années il n’y a pas eu beaucoup d’appel de marché en termes d’actions. La concurrence entre investisseurs est réelle, y compris dans les régions où les grands opérateurs viennent chercher des rendements autour de 6 à 7 %», analyse Maryse Aulagnon, président-directeur général chez Affine.

Pour aller chercher du rendement, les investisseurs tendent donc à remonter de plus en plus dans la chaîne de valeur et à porter une grande attention à la typologie des actifs. «Nous avons axé notre stratégie sur un risque spécifique au secteur de l’immobilier, celui de la potentielle émergence d’une offre excédentaire, détaille Christophe Peyre, directeur associé chez A Plus Finance. C’est la raison pour laquelle nous avons choisi la classe d’actifs des services (hôtellerie, santé), qui est la seule, depuis 2011, à avoir connu une progression annuelle supérieure à 20 %.»

Autre approche chez Novaxia. «Nous avons une stratégie value add et nous sommes ultra-sélectifs dans nos investissements, précise le président du groupe, Joachim Azan. En revanche, nous sommes à même de nous positionner sur des actifs présentant un risque qui peut être, par exemple, administratif, nécessitant un changement d’affectation.» Pas question pour autant d’appréhender l’investissement immobilier comme un simple produit financier, met en garde Jacqueline Faisant, Présidente du directoire BNP Paribas REIM France. «Il faut bien avoir à l’esprit que le métier d’asset manager est un métier technique avec un sous-jacent physique, souligne-t-elle. Il ne s’agit pas d’un simple produit financier mais d’un produit qu’il faut travailler sur le long terme.»

Print Friendly, PDF & Email