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Immobilier : le crowdfunding, oui mais…

Les plateformes assurent avoir toujours honoré leurs engagements. Mais le placement est risqué.

Nuages sur le crowdfunding immobilier. Au mois de janvier, le secteur a connu ses premières frayeurs : le promoteur Terlat, partiellement financé par deux plateformes reconnues, Wiseed et Anaxago, était placé en redressement judiciaire, suscitant le doute sur sa capacité à rembourser les particuliers qui lui ont prêté des fonds. Quelques semaines plus tard, c’est l’association de consommateurs UFC-Que choisir qui alertait les investisseurs des risques associés au financement participatif – sans toutefois se pencher spécifiquement sur le crowdfunding immobilier. «Toute la difficulté est que très peu de projets sont à ce jour arrivés à échéance, explique ­Matthieu Robin, auteur de l’étude. Les plateformes communiquent des taux de rendement bruts, qui ne prennent en compte ni les impôts ni le risque de défaut. Nous n’avons donc pour l’instant aucune idée de la rentabilité réelle des projets financés…»

Alors, faut-il bouder le crowd­funding immobilier ? Pour l’association de consommateurs, mieux vaut «n’investir qu’a minima» dans ces opérations, et avec prudence. Les faibles montants ­minimaux prévus par les plateformes – 100 euros chez Wiseed, 1.000 euros chez Anaxago ou Fundimmo – permettent de ne pas y ­investir toutes ses économies.

«Il n’y a bien sûr pas de martin­gale, prévient Souleymane Galadima, directeur de la p­lateforme Wiseed. Notre rentabilité est associée à un risque élevé : le capital n’est jamais garanti, et il y a un risque d’illiquidité. Mais nous avons à ce jour remboursé tous nos investisseurs avec un taux moyen de 9,5%.» En clair, l’investisseur peut perdre la totalité de la somme qu’il a investie, par exemple si le promoteur financé fait défaut. Ses fonds sont par ailleurs immobilisés jusqu’à ce que l’entreprise immobilière rembourse son emprunt.

En février, 3,3 millions d’euros ont été collectés, sur une durée moyenne de 19 mois, selon le site Hellocrowdfunding. La plupart des contrats prévoient cependant la possibilité pour les promoteurs de prolonger le prêt de 6 mois, en cas de retard du chantier ou difficultés à commercialiser le projet. «Mieux vaut n’investir que des sommes que l’on est prêt à immobiliser trois ans», avertit Laurent Altmayer, auteur du site.

Échange d’informations

Les difficultés de commercialisation et les risques techniques sont les principales difficultés auxquelles se heurtent les plateformes de crowdfunding immobilier. Mais celles-ci assurent que leur rôle est justement de choisir judicieusement les opérations financées, de façon à réduire le risque au minimum. La plupart des plateformes exigent par exemple que le promoteur ait obtenu son permis de construire, le ­financement de sa banque, et que le projet soit déjà en partie commercialisé, de telle sorte que le coût de revient soit déjà couvert. Il y va de leur crédibilité et de la pérennité de leur modèle. Depuis l’affaire Terlat, les plateformes travaillent d’ailleurs à se communiquer mutuellement les informations dont elles disposent sur les promoteurs financés. Objectif : éviter qu’un éventuel ­défaut ne ternisse l’image de l’ensemble du secteur.

Marie Bartnik

Le crowdlending est-il un placement rentable ou un miroir aux alouettes ?

Après la sévère mise en garde de l’UFC-Que choisir, les épargnants oseront-ils encore investir sur les plateformes de financement participatif ? L’association de consommateurs a dénoncé début mars, étude à l’appui, les trop belles ­promesses des sites de crowd­lending, qui proposent aux particuliers de prêter, en contrepartie de confortables intérêts, de l’argent à des PME et des TPE. Elle estime que les rendements de 6% à 8% (avant impôt) affichés par beaucoup de sites ne tiennent pas suffisamment compte des défauts qui commencent à s’accumuler, c’est-à-dire des prêts non remboursés, finalement, par les entreprises. Ces défaillances se soldent par des pertes pour les épargnants qui ont consenti ces crédits, ce qui réduit la performance moyenne de ce type d’investissement.

Mais l’UFC-Que choisir, qui a choisi de ne pas faire de comparatif entre les plateformes, constate quand même qu’elles sont loin d’avoir toutes les mêmes travers. Le taux de défaut, notamment, varie de 1 à 10, voire davantage, selon les sites. «Toute la difficulté, pour les particuliers, est donc de choisir une plateforme sérieuse, pour limiter le risque», résume Mathieu George, un courtier en crédit fondateur du site crowdlending.fr. Pour aider les Français à se faire une opinion, ce site propose notamment un forum où les investisseurs peuvent partager leurs expériences sur les différentes plateformes ou échanger des informations. Il agrège aussi les projets à financer disponibles sur celles-ci, en invitant les inter­nautes à les noter.

Des PME ou des TPE ?

Il a enfin organisé, avec les votes des prêteurs, les trophées du crowdlending, dont le vainqueur fut la société Lendix, leader du secteur en France, avec 64 millions d’euros déjà prêtés à des entreprises. Cette plateforme a servi à ses clients épargnants 6,4% d’intérêts en moyenne (avant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu au barème progressif). Mais son fonctionnement est assez particulier. Elle sélectionne des PME profitables (alors que d’autres sites ciblent ­plutôt les très petites entreprises), étudie leurs dossiers, leur donne une note et fixe le taux du crédit. Ensuite, les particuliers qui le souhaitent investissent, mais jamais seuls. Tous les projets sont cofinancés avec des investisseurs institutionnels (assureurs…) réunis dans un fonds.

«Le plus difficile, aujourd’hui, n’est pas de trouver des particuliers prêts à prêter, mais d’attirer sur la plateforme des entreprises de qualité», rappelle Olivier Goy, le fondateur de Lendix, qui a déjà financé Alain Ducasse Entreprise, le site de décoration Au fil des couleurs ou encore les pressings 5 à sec. Pour que les PME frappent à sa porte, plutôt qu’à celle de leurs banquiers, Lendix met en avant la rapidité avec laquelle il peut débloquer de l’argent frais, même pour des investissements immatériels, que peu de banques aiment financer. Et il ne réclame aux dirigeants aucune garantie ou caution susceptibles de sécuriser le prêt. «Pour réduire le risque, les épargnants doivent diversifier au maximum leur portefeuille, quitte à n’investir à chaque fois que 20 euros, le minimum requis sur la plateforme, mais sur plusieurs dizaines de PME», ­explique Olivier Goy.

Anne Bodescot

 

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