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Démembrer le logement pour en baisser le prix

Usufruit locatif social : un marché de niche pour les bailleurs sociaux et les promoteurs.
Les élus sont partagés sur ce statut de logement social « temporaire ».

Confidentiel il y a encore cinq ans, l’Usufruit locatif social (ULS) gagne en notoriété. Depuis deux ans, quelque 1.500 logements neufs sont chaque année vendus sous cette forme. Imaginé début 2000 et mis sur orbite par la loi ENL (Engagement national pour le logement) de 2006, ce montage juridique consiste à utiliser le démembrement de propriété pour produire des logements locatifs sociaux tout en favorisant fiscalement leurs acquéreurs. Le système mobilise deux types de partenaires : d’un côté, des particuliers acquièrent « au détail » la nue-propriété d’appartements dont ils n’auront ni la jouissance, ni les revenus de la location pendant quinze à vingt ans. En contrepartie, ils bénéficient d’un prix décoté de 30 à 40 % par rapport à un appartement en pleine propriété et cette valeur, comptabilisée dans leur patrimoine, n’est pas taxée au titre de l’ISF. En face, un bailleur social (Opac, société HLM, ESH) achète « en bloc » l’usufruit portant sur la totalité des appartements d’un immeuble qu’il va gérer pendant quinze à vingt ans. A l’issue, la pleine propriété de chaque lot est reconstituée : le bailleur libère la totalité des logements et rétrocède gratuitement l’usufruit de chacun d’eux à son nu-propriétaire. L’investisseur est alors libre de choisir d’habiter l’appartement, de le louer ou de le céder.

Logements sociaux temporaires

La rencontre ne se fait pas toute seule. Et il faut un intermédiaire pour rapprocher le bailleur social de l’investisseur. Ces « marieurs » ne sont pas très nombreux. Pionnier de l’usufruit locatif social, le groupe PERL occupe actuellement la place de leader et a vendu 1.200 appartements en 2013. D’autres acteurs comme I-Plus, Vivalib et Fidexi se sont depuis engouffrés dans ce marché aux volumes encore faibles mais en pleine expansion. « La combinaison de logements sociaux traditionnels avec d’autres financés par l’ULS permet d’en construire plus dans certains secteurs où il en manque beaucoup », affirme Dominique Charlet, directeur associé de Fidexi. Cette formule séduit d’ailleurs les promoteurs, ces opérations d’un nouveau genre viennent doper leurs « ventes en bloc ». Une aubaine. Une solution, aussi, pour sécuriser le financement d’un projet immobilier. « L’usufruit locatif social permet de produire plus de logements. C’est une couleur de plus dans la palette, au même titre que la vente de lots à prix maîtrisés, la réalisation de résidences avec services ou de foyers pour jeunes travailleurs. Ces solutions nouvelles sont l’occasion de présenter aux élus une offre diversifiée de produits liés à l’habitat », indique Bruno Corinti, président-directeur général de Nexity Immobilier résidentiel.

Les organismes HLM apprécient également l’usufruit locatif social même si cette typologie de logements ne pèse pas lourd dans leur patrimoine. Selon l’Union sociale pour l’habitat (USH), 3.500 logements sociaux ont été produits sous cette forme (contre 200 en 2006), ce qui représente peu comparé à une production annuelle de plus de 100.000 lots et un parc de 4,5 millions de biens.

Le système est pourtant intéressant pour les bailleurs à plusieurs titres. En n’achetant que l’usufruit des biens dont ils vont disposer, ils épargnent des fonds propres par ailleurs fortement sollicités par les pouvoirs publics pour « fabriquer » vite et beaucoup. « Le coût de revient d’un logement social classique évolue entre 2.500 et 2.600 euros par mètre carré, un bien équivalent en usufruit locatif ne dépasse pas 1.200 », précise Yves Laffoucrière, directeur général du groupe 3 F. Polylogis, un autre bailleur du secteur, a démarré ses premières opérations de démembrement début 2000, avant même que la loi ne les généralise. Il compte à ce jour 1.000 lots gérés dans son parc locatif. « Cela représente 8 % de notre production annuelle. C’est une variable d’ajustement lorsqu’une opération immobilière classique de logements sociaux n’est financièrement pas équilibrée », commente Daniel Briard, président du comité exécutif du groupe Polylogis.

Un risque de dégradation des copropriétés

D’une taille moyenne de 20 à 30 logements, ces programmes ne peuvent représenter qu’un complément. « Le schéma est utile dans les zones tendues où le foncier est rare et cher. Toutefois, le bailleur doit anticiper la libération des appartements au bout de quinze ou vingt ans. Sur ce sujet, on ne dispose d’ailleurs pas de recul puisqu’aucune opération n’a pour l’instant été débouclée », signale Brigitte Brogat, responsable du département maîtrise d’ouvrage et du patrimoine à l’USH. Cet organisme prépare pour septembre, avec la Caisse des Dépôts, une étude sur les montages en cours.

En général, « on n’envisage ce genre de scénario que dans les villes où l’on compte déjà un parc locatif pérenne. C’est l’assurance de pouvoir reloger à terme les occupants qui “sortiront” des immeubles rendus à leurs propriétaires », insiste Yves Laffoucrière. En dépit du lobbying actif des défenseurs de l’ULS, l’avis des maires sur ce sujet est partagé. Certains y voient l’occasion d’atteindre plus vite le quota de 25 % de logements sociaux imposé par la loi SRU. Des villes comme Antibes, Châtillon, Le Perreux-sur-Marne, Rennes, Montpellier, Lyon et Rouen ont donné leur feu vert pour ces opérations. « C’est parfois le seul compromis possible pour créer de l’habitat social. Certes, ces logements sociaux sont temporaires, mais c’est quand même mieux que de ne pas en réaliser du tout », déclare Christian Dupuy, maire de Suresnes et président de l’office public Hauts-de-Seine Habitat. Adepte de la formule depuis 2006, ce bailleur social francilien a réalisé 500 logements de ce genre à Puteaux, Asnières, Courbevoie, Levallois et La Garenne-Colombes. A l’opposé, certaines villes sont plus réservées sur les atouts de ULS, considérant qu’il s’agit d’un « ersatz » de logement social financé avec de l’épargne privée. « C’est le caractère temporaire des habitations qui gêne surtout les édiles », reconnaît Dominique Charlet, directeur associé de Fidexi. « Non seulement ces logements sociaux ne sont pas pérennes, mais en plus une fois libérés, ces immeubles entiers achetés par des bailleurs privés dans un seul but fiscal risquent de se dégrader rapidement en raison d’une forte rotation des locataires et du manque d’entretien. Le risque de voir se dégrader les copropriétés n’est pas nul », soutient Daniel Mosmant, adjoint délégué au Logement à la ville de Montreuil. De l’avis de nombreux opérateurs du logement, ces solutions d’appoint servent à lever une inconnue au moins dans des programmes aux équations financières apparemment insolubles.

La propriété « temporaire » fait son chemin

Une ordonnance autorise la vente de logements pour une durée limitée. Reste à préciser les modalités de portage des terrains.

Les notaires de l’étude Cheuvreux ont présenté il y a peu le bail réel immobilier locatif, baptisé « Brilo ». L’ordonnance du 20 février dernier a officialisé l’usage de ce contrat d’un nouveau genre dans le Code de la construction et de l’habitation. Comme le Pass-foncier en son temps, le Brilo s’appuie sur la dissociation du foncier et du bâti pour diminuer le prix de vente des constructions et, en l’occurrence, des logements. Ce montage pourrait s’avérer efficace dans des situations où le foncier peut représenter jusqu’à 40 % du prix d’un appartement neuf, comme c’est le cas dans la capitale et sur certains marchés très tendus. Cette formule de « découpage » du prix fait son chemin chez les promoteurs. Compte tenu de la difficulté de nombreux Français à accéder à la propriété en raison du prix élevé de la pierre, de leur plus grande mobilité géographique et de la taille à géométrie variable des ménages (célibataires, familles monoparentales et recomposées, etc.), les besoins en logement évoluent au cours d’une vie ou d’un parcours résidentiel. « Pourquoi ne pas passer d’une logique de détention d’un bien immobilier à la logique de l’usage ? C’est déjà le cas pour la voiture. Au lieu de l’acheter, le particulier paie pour son utilisation dans le cadre d’un leasing ou d’une location longue durée. Ce serait une troisième voie pour le logement », avance Bruno Corinti, PDG de Nexity Résidentiel. De telles opérations pourraient bientôt arriver sur le marché. Intérêt supplémentaire, le Brilo permettrait avec une rentabilité correcte de pratiquer des loyers intermédiaires, ceux-là même qui manquent au parc locatif écartelé entre le privé trop cher et le social inaccessible parce que saturé.

En attendant les zinzins

Dans le quartier Boucicaut, le promoteur PERL lance un programme de 65 logements en usufruit locatif et compte en vendre un tiers à des ­institutionnels.

Mi-2016, le groupe Nexity livrera pour le compte de la société PERL un programme de 65 appartements en nue-propriété dans la ZAC Boucicaut dans le 15 arrondissement de Paris. Le permis de construire du lot G a été obtenu et les travaux vont démarrer au deuxième trimestre 2014. L’ensemble immobilier sera géré pendant vingt ans par le groupe SNI, filiale de la Caisse des Dépôts. Les loyers pratiqués par ce bailleur social seront plafonnés à 22 euros par mètre carré.

C’est la première fois que PERL s’adresse à deux types d’investisseurs : deux tiers des lots sont réservés à des particuliers, le troisième à des investisseurs institutionnels. « C’est un bon moyen pour ces opérateurs de retrouver de l’appétit pour le secteur du logement qu’ils ont déserté faute de rentabilité et parce que la gestion en est compliquée. Avec ce système, ils n’ont à se soucier de rien pendant au moins quinze ans et peuvent se constituer un patrimoine locatif de qualité », assure Laurent Mogno, directeur général de PERL. Sans revenu immédiat néanmoins, ni possibilité de sortir avant la fin du contrat, ce qui ne correspond pas du tout au modèle économique des foncières. Ce n’est peut-être pas un hasard s’il n’y a toujours pas d’acheteur pour ce «paquet» de 22 appartements vendus en bloc. « Innovante et réalisée sur un foncier public, cette opération d’un nouveau genre a valeur de test. Elle préfigure de la variété des opérations de demain en matière d’usufruit locatif social », poursuit Laurent Mogno. La loi Alur, adoptée le 20 février, précise certains éléments de gestion (répartition des obligations de la copropriété, sortie du démembrement temporaire…) de ces copropriétés « pas comme les autres ».

Laurence Boccara

 

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