Institut Paris Région – Les organismes de foncier solidaire : produire du logement durablement abordable en Ile-de-France – 25 mai 2023

Dans cette note, l’Institut Paris Région dresse un bilan de l’activité des Organismes de foncier solidaire (OFS) dont le développement récent a accompagné la création en France d’un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété dissociant le foncier et le bâti afin d’accélérer la production de logement abordable dans les zones tendues (cf loi Alur de 2014 et loi « Macron » de 2015).

Revenant sur le mode de fonctionnement du Bail réel solidaire (BRS), par lequel les ménages acquièrent les droits réels attachés au bâti tout en payant une redevance mensuelle pour la location du sol à l’OFS, qui détient le foncier (voir schéma), l’étude illustre ce montage avec des exemples concrets d’opérations en Ile-de-France et dans d’autres régions.

La dynamique de création des OFS est forte (110 dénombrés en France en 2022, dont 20 en Ile-de-France) et se poursuit du fait d’une attractivité renforcée depuis l’intégration du BRS en accession au décompte des logements sociaux de la loi SRU au titre du Prêt locatif social (cf loi Elan de 2018).
Différents types d’OFS peuvent être agréés : des structures ad hoc à but non lucratif et au statut diversifié, et depuis la loi Elan, des organismes de logement social (13 en IdF). Leur périmètre d’intervention peut être strictement limité à un territoire, ou s’étendre à une échelle régionale voire au-delà. Si les OFS ont des profils variés, leur caractéristique commune est d’exercer une activité de gestion de long terme.

L’exemple de plusieurs collectivités franciliennes investies pour le développement du BRS permet d’appréhender le modèle économique dans sa globalité, chiffres à l’appui. Le soutien financier également apporté par la Région Île-de-France à la création de logements BRS dédiés à l’accession est versé soit à l’OFS, soit au promoteur de l’opération de BRS et peut concerner des opérations très variées 100% BRS ou mixtes : transformation d’immeubles de bureaux en logements, construction neuve, réhabilitation et rénovation thermique de copropriétés en difficulté…

Si l’accession sociale à la propriété est restée limitée dans la région francilienne (660 logements par an agréés en moyenne sur les dix dernières années via le Prêt social location-accession) du fait d’une équation économique complexe, le couple OFS/BRS est prometteur pour mettre en adéquation durablement la solvabilité des ménages avec les prix des logements. En effet, il garantit une maîtrise foncière dans la durée et une accession à prix maîtrisés (décote de 25 à 50% par rapport aux prix du marché), et peut s’articuler avec les autres dispositifs existants afin de contribuer à fluidifier les parcours résidentiels des ménages des classes moyennes et modestes.

À ce jour, la production de BRS reste marginale (21 logements livrés en région francilienne pour un total de 338 en France) mais les projets sont nombreux (2 600 logements en 2023) et les objectifs de production des OFS ambitieux. Dans le contexte actuel, les freins « culturels » à ce mode d’accession s’estompent, que ce soit du côté des acquéreurs, des financeurs ou des notaires, et la perspective d’étendre ce dispositif à des ménages aux ressources plus élevées, via un BRI (Bail réel intermédiaire) ou à des locaux destinés à des micro-entreprises via un « BRS activité » illustrent le potentiel de développement significatif de ce type de montage.

Synthèse rédigée par Soazig Dumont
Analyste senior
Pôle marchés immobiliers

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