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Logement social : les foncières privées allemandes pour modèle

SNI, le premier bailleur de France, a signé un partenariat avec l’allemand Vonovia, leader dans son pays du logement abordable

C’est un partenariat inédit qu’ont conclu, le 18  octobre, la Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, qui se targue d’être le premier bailleur de France, avec 350 000 logements dont 262 000 sociaux et très sociaux, et la société allemande Vonovia, elle aussi à la tête de 355 000 logements. Elle les loue à des prix très abordables – en moyenne 6  euros le mètre carré mensuel –, à faire pâlir d’envie les locataires de France qui paient entre 8 et 9  euros dans le secteur social, et entre 15 et 16  euros dans l’intermédiaire. Vonovia est leader de son pays dans le segment du logement abordable.

Echange de bonnes pratiques

La première étape du rapprochement SNI-Vonovia consiste à échanger les bonnes pratiques de construction, pour produire au meilleur coût, de gestion et de financement. « Nous faisons connaissance avec le marché français, très différent de l’allemand mais qui connaît les mêmes défis, comme la métropolisation, l’urgence de la rénovation énergétique dans l’ancien, la création d’une offre de logements à prix accessible. Nous investirons éventuellement ensuite, avec ou sans la SNI », détaille Rolf Buch, PDG de Vonovia.

« Le monde des HLM, dont la SNI fait partie, est confronté à un problème de financement, diagnostique André Yché, PDG de la SNI. Nous sommes donc intéressés par ce modèle d’entreprise privée, concurrentielle et compétitive, qui parvient à lever des fonds privés pour construire du logement social. » M.  Yché suit ainsi son idée d’un modèle privé du logement social, s’émancipant de l’Etat, de la Caisse des dépôts et, au passage, des règles contraignantes des HLM, notamment lorsqu’ils souhaitent vendre leur patrimoine. Il a déjà, en  2015, créé avec le concours d’assureurs plusieurs fonds privés pour construire du logement intermédiaire. Avec Vonovia, il franchit un pas de plus vers le modèle allemand.

Née en  1948, Vonovia était alors, sous le nom de Neue Heimat (« nouvelle patrie »), la propriété de la Deutscher Gewerkschaftsbund (DGB, Confédération allemande des syndicats), jusqu’à sa faillite retentissante, en  1982, laissant une ardoise de 800  millions de marks (un peu moins de 400  millions d’euros). Le scandale fut le prélude à une vague de privatisations, les patrimoines immobiliers étant vendus à des sociétés privées. Neue Heimatest ainsi cédée, en  2000, à des fonds d’investissement et devient Deutsche Annington. « Ces investisseurs avaient une vision à trop court terme. En  2013, la société a pris le nom de Vonovia et a été introduite en Bourse », explique M.  Buch. Elle est aujourd’hui cotée et fait partie de l’indice DAX 30, avec deux actionnaires de référence, le fonds d’investissement américain BlackRock (8,3  %) et le fonds de pension souverain norvégien Norges Bank (7,3  %). « Nous servons aux actionnaires un rendement de 3  % et, quand nous avons besoin d’argent, nous pouvons lever des fonds, opérer des augmentations de capital », précise M.  Buch. Distribuer des dividendes et lever des fonds sont deux opérations impensables dans le cadre très strict du logement social classique. « Un rendement de 3  %, c’est assez proche des 3,5  % que nous assurons à nos investisseurs dans le parc intermédiaire français », remarque M. Yché.

Vonovia affiche des chiffres impressionnants : 355 000 logements, dans 15 villes dynamiques d’Allemagne – « et nous avons vendu tout ce qui était situé dans les campagnes », rappelle M.  Buch –, une capitalisation boursière de 18  milliards d’euros, une dette de 15  milliards d’euros et un patrimoine de 30  milliards d’euros constitué à coups d’acquisitions spectaculaires. Vonovia a même tenté, en octobre  2015, de lancer une offre publique d’achat sur son principal concurrent, Deutsche Wohnen, en vain. « Nous investissons beaucoup dans la rénovation thermique, un sujet très important en Allemagne, près d’un milliard d’euros par an, confie M.  Buch, mais cela ne fait que deux ans que nous avons relancé la construction, au rythme de 2 000 logements par an. Ce qui est peu comparé aux 10 000 logements par an de la SNI. Comment font-ils ? » M.  Buch soulève peut-être là un des points faibles de son modèle.

Jusqu’en  2010, le parc de logements allemands était amplement suffisant pour la demande, mais cela change avec les regroupements de populations dans les grandes villes et l’arrivée de migrants. Les loyers flambent dans les grandes villes : + 47  % à Berlin, entre 2007 et 2015 ; + 22  % à Francfort ; + 36  % à Munich ; + 30  % à Hambourg… L’Allemagne a donc besoin de construire du logement abordable : « Nous avons sans doute une expérience à partager en matière de logement social et très social, y compris pour les hôtels que nous avons récemment rachetés – par l’intermédiaire de la filiale Adoma – , et nous songeons à une activité de conseil dans ce domaine », conclut M.  Yché.

Isabelle Rey-Lefebvre

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